全球资管巨头“抄底”，中国房地产市场迎新机遇

发布于：2025-07-26 阅读：1

近期，施罗德资本与西子国际合作组建30亿私募地产基金，瞄准长三角优质写字楼与消费基础设施。政策松绑、估值洼地等因素吸引外资，市场从增量开发转向存量运营，消费基础设施成新风口，展现中国房地产新趋势与机遇。

在全球资本市场的关注下，中国房地产市场正迎来一场外资“抄底”热潮。全球顶级资产管理公司施罗德资本与浙江民营企业西子国际宣布组建30亿元人民币的私募房地产基金。这一举措并非偶然，背后有着深刻的市场逻辑和战略考量。

全球资管巨头

政策层面的变化为外资入场提供了便利。2025年6月，国家外汇管理局发布新规，删除了“外资结汇资金不得购买非自用住宅性质房产”的条款。这使得外资可以自由投资商铺、酒店、写字楼等商业地产，跨境资本通道全面打开。例如上海舜晟建设以6.6亿元收购原价16亿的泰禾大厦，折价率高达59%，凸显了核心资产的“捡漏”机遇。

从资产估值来看，长三角核心写字楼资本化率从2021年的3.2%升至4.8%，显著高于欧美主要城市。戴德梁行数据显示，2025年上半年上海大宗交易额达158亿元，写字楼占比62%，外资参与度同比提升35%。这表明中国房地产市场存在明显的估值洼地和回报率优势。

施罗德资本与西子国际的合作，将投资重点放在了长三角核心城市的优质写字楼和消费类基础设施上。一方面，他们关注核心稳定型资产，如上海静徕坊，该项目由西子国际10亿收购。通过引入智能楼宇系统，有望降低能耗20%，提升运营效率。另一方面，对于具备改造潜力的项目也十分看重，如老旧商场的“商改办”+文商旅融合改造，以及物流仓储的升级。

中国房地产

西子国际自身具备强大的实力。其电梯制造主业年营收超200亿，智能停车业务覆盖全国80万车位，拥有物业改造全链条能力。与施罗德资本的合作，形成了“外资经验+本土运营”的互补模式。

外资加仓中国不动产呈现出三大趋势。首先，从增量开发转向存量运营。中指研究院指出，外资尽调指标已从“房企资质”转向项目运营潜力，涵盖租金波动、竞品空置率等精细化指标。北京甲级写字楼二季度租金降幅收窄至2.3%，TMT企业成租赁主力，占比55%，显示出市场企稳的信号。

其次，消费基础设施REITs成新风口。大家保险联合加拿大退休金委员会以12.9亿收购4个购物中心股权，消费类REITs因“市场化程度高、细分业态丰富”受资本追捧。施罗德基金明确将20%资金投入该领域，与扩大消费政策深度契合。

最后，城市更新进入“精耕时代”。外资联手本土企业探索低冲击改造模式，如保留历史街区风貌，植入文化业态，既规避大拆大建政策风险，又提升资产溢价空间。

外资抄底

外资的大规模入场也在加速中国房地产行业的结构性变革。行业正从“高杠杆、高周转”的开发模式向“轻资产、重运营”的资产管理新时代转变。金融工具创新为外资退出提供了通道，如中国已有45只公募REITs上市，施罗德资本也在探索将消费类基础设施纳入REITs底层资产池。

虽然并非所有外资投资都一帆风顺，如黑石集团曾因加息和通胀压力调整投资组合。但总体而言，全球资管巨头“抄底”中国房地产的趋势已经形成。这一现象不仅反映了国际资本对中国经济长期发展的信心，也为中国房地产市场注入了新的活力。对于投资者来说，当前市场调整期或许是布局长期价值的最佳窗口。

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